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楼语纵横\楼价调整有序 纾缓置业负担\Q房网香港董事总经理 陈坤兴

  楼市向来都是複杂的问题,几时升、几时跌、升几多、跌几多,亦绝对不会是社会上一小撮人可以操控。受中美贸易问题未解决,加上近月来连串的政治事件,社会气氛愈趋紧张,楼价自年中开始已出现调整,楼价何时见底回升,或是今次跌市只是熊市开始,相信现阶段仍需观察一段时间。

  执笔一刻,差饷物业估价署最近公布8月份整体住宅楼价指数,楼价指数已连跌三个月,最新8月份楼价指数为389.8点,按月下跌0.37%,但过去三个月累计跌幅仍不足2%,后市还会跌多少确实难以定论,但或许一些楼市的民调以至一些学者、专家的看法,可以为楼市“把把脉”。

  按花旗银行公布最新一季市民置业意向调查,调查主要是反映今年三季度的市民置业看法,正好市况受着社会事件衝击而出现调整。调查中有超过一半受访者认为未来十二个月楼价会持续下跌,相信结果亦是大家预期之内,但期间市民的置业兴趣却维持相若,显示不少準买家对置业仍有兴趣,市民的置业需求未减。

  中美贸易争拗已持续超过一年多,连串社会事件亦已经历一百日有多,市民存在悲观情绪亦在所难免,但始终置业是一个长远的决定,即使对后市稍为悲观,但仍需解决居住的问题,再者无论中美争拗以至本地社会问题亦终有解决一日,悲观情绪亦会因着时间的过去而降温。

  年轻人置业意欲不低

  即使过去一个季度社会局势持续紧张,不过在21-29岁及30-44岁的受访者当中,仍有多达24%及28%对置业非常感兴趣或颇感兴趣,反映在相对年轻的组群,受访者仍有一定的置业意欲,置业需求未受悲观情绪影响。

  另一方面,今年刚好是诺贝尔经济学奖颁发的五十周年,瑞银邀请多名经济学奖得主为未来的经济前景把脉,其中2001年诺贝尔经济学奖的得主米高斯彭思(Michael Spence)便直言本港的高楼价问题并非全球独有,在全球高收入的经济体系中,均会出现不同程度的类似情况。香港作为国际金融中心,高楼价是自然的普遍现象,正如斯彭思所言,政府要解决楼价难以负担及市民收入差距不均绝非朝夕的问题,过程亦肯定会相当漫长,其间亦可能会有阵痛。

  总括而言,香港作为高收入的社会,楼价升跌循环是十分正常,事实上过去五年楼市亦已出现两、三次的升市、跌市。再者现阶段楼价有序调整,窄幅回调亦会是市场所乐见,对楼市发展亦会相对健康,相反若楼价急速回调下滑,对市场伤害亦会更大。相信在现市况,楼市仍然有序调整,社会紧张情绪降温,亦会有助长远解决楼价高企难以负担的问题。